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雅生活大咖秀 陈卓林联手张玉良里的另类物业IPO游戏

点击次数:59  更新时间:2017-08-18 11:31 

在物业行业仍然处于拼规模的时代,绿地和雅居乐的抱团无可厚非,但对于这两大品牌房企的合作方式和细节,市场却提出了多种猜测。

观点地产网两次交易,10亿元的来回流转,雅居乐和绿地在物业上的合作,就像上演着一场大咖秀。

据雅居乐官微8月17日消息,雅居乐全资子公司雅生活集团与绿地集团于近日达成深层次战略合作关系,绿地集团以10亿元战略入股前者,取得雅生活集团20%股份。

而在此之前的6月30日,绿地控股刚以同样的对价将旗下全资子公司绿地物业100%股权转让雅生活,两次交易完成后,绿地集团成为了或将于今年实现香港上市的又一物业平台的长期战略性股东。

在物业服务为资本市场看好的当下,绿地和雅居乐的牵手无疑都源于将旗下物业资产资本化的初衷,进而获取资本市场的入场券,而双方的合作显然是一个扩大资产规模同时优化资产结构、推动上市的捷径。

不过,尽管双方最终目的是相同的,但两次交易如此这般地不按照常理出牌,市场对于这两大房企的IPO游戏仍然提出了诸多猜测。

另类物业IPO游戏

事实上,早于雅居乐和绿地第一次合作的条文中就为这次的股权投资埋下了伏笔。

观点地产新媒体查阅绿地控股6月30日的公告得知,在绿地和雅居乐一众合作细节中,其中就提及未来双方会探讨股权层面的合作关系。

而一位熟悉绿地的业内人士表示,从一开始绿地和雅居乐的物业合作就是一揽子合作,如果说之前出让资产是合作的第一步,那么这次股权投资则是第二步,之后也会有更多的合作步骤 。

据了解,在该次签订的合作方案中,雅生活集团应在在6月30日之前,向绿地支付股权转让款的51%,同时协议签署之日起60日内,支付股权转让款的剩余49%。

股权转让完成后,雅生活集团将采取“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌战略管理,绿地集团也将其绿地物业业务运营所需的商标、品牌免费授予绿地物业在物业管理业务范围内使用,免费授予期不少于五年。

不仅如此,绿地还承诺,自2018年至2022年的五年内,该公司开发的房地产项目将以雅生活集团作为优先级物业合作商,每年为雅生活提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持,其平均物业管理费单价原则上不低于市场公平价格。

在雅居乐一再提及将物业赴港上市的背景下,该合作方案一经披露,业内人士普遍认为,出售旗下全部物业资产的绿地物业选取了另一种IPO的玩法。事实上,在众多推动物业上市的房企中,绿地物业在规模上确实不占优势,截至交易日,绿地物业签约项目合同面积仅为417万平方米。

而从另一角度来看,在绿地大力推动“大金融、大基建、大消费”格局构建的发展步调中,物业业务在其战略规划中的位置远没有在雅居乐中的重要。

据悉,早于3月15日的业绩会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林就已表示,雅居乐物业平台雅生活集团计划今年在香港H股上市,但具体时间尚未确定。后于5月25日的品牌发布会上,陈卓林再谈及上市计划,并表示雅居乐服务将成为未来地产销售最重要的竞争力之一。

正如雅居乐在官微中所表示的,此次战略合作,具有明显的互补性和协同性。绿地集团在金融、商业、超高层、住宅等多领域的多元发展和优势,给予了雅居乐物业发展更大的想象空间,更重要的也成为了其在资本市场上讲述更好故事的不错素材。

而对于绿地而言,上述熟悉绿地的业内人士就指出,绿地集团要把物业做好有多种方式,既可以以自己的物业为核心去拓展或者资本化,但目前这种合作的方式也是一种做法,因为每个公司的侧重点,或者说优势是不一样的,绿地是选择了最适合的一种方式。

“不过,无论采用哪种方式,绿地想要做的可能是,不管是在资本化、品牌上或者发展上,其最终的目标是要把绿地物业做大做强。”

资产换股权之问

值得注意的是,在物业行业仍然处于拼规模的时代,绿地和雅居乐的抱团无可厚非,但对于这两大品牌房企的合作方式和细节,市场却提出了多种猜测。

其中最大的焦点,即为何雅居乐和绿地要选择进行两次交易而并非通过一次资产换股权的交易完成。

据了解,在两次的交易中,绿地以10亿元出让绿地物业100%的股权中,最终能获得的是9.93 亿元投资收益,而在第二次以10亿元进行股权投资之时,绿地或还将缴纳一定的税费,两次交易完成的过程中,必将有一定金额的折损。

对此,绿地相关人士表示,绿地和雅居乐的合作是基于一揽子合作来谈的,每一个合作条例都是按照一步一步来做,出售资产完成后就进行这一事项的公告,入股投资完成后再公布这一事项,并且雅生活正处于上市的过程,上市平台股东结构变化和上市的进度或许也有关系。

此外,该人士指出,其实并不能简单从资金对等的角度来看,出售资产和股权投资是两个层面的事情,收购资产是做大做厚资产,而后在重组后的资产基础上再来引入资本方的股东、战略合作方,做到其中一步都是有必要性的,资产换股权的做法并没有那么简单,价格几乎对等只是某种层面上的表面现象。

据了解,雅生活集团总裁刘德明曾公开表示,2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业,之后每年增长20%。而2016年底,雅居乐物业方面收入10.69亿元,合约管理的物业面积约5756万平方米。

此外,在7月份举办的雅生活集团高管团队与绿地物业各级管理团队针对收购后续工作铺排召开洽谈会上,刘德明强调,2020年,雅生活集团要实现百亿产值,十亿利润,成为中国一流的物业管理企业。

从目前已经在香港上市的物业企业来看,彩生活、绿城服务、中海物业的市盈率分别为25.9、40.7、24.4,平均市盈率为30.3,据此,雅生活集团若实现上市,并于2020年实现10亿元的利润,其市值将达到303亿元,为目前市值最高的绿城服务的2.3倍。

由此,市场人士指出,不排除绿地和雅居乐双方在确定战略合作的大方向之后,对于前者入股的占比还历经了一个谈判和博弈的过程。

对于这一猜测,其中不乏可能性。不过,上述熟悉绿地的人士也指出,绿地和雅居乐的合作是分多个步骤进行,在合作交易并未悉数完成之时,或许距离全然看明白这场IPO游戏的一刻还需要一定的时间。