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奥园中报会实录 | 郭梓文:投标中体,我们收获还是挺大的

点击次数:59  更新时间:2017-08-18 11:31 

在回应收购中体股权搁浅问题时,郭梓文显得并不遗憾,他表示:“由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧,我们最后放弃了投标。

观点地产网 近两年,如果说行业老大哥碧桂园、恒大、万科靠不断刷新纪录的销售成绩令人“尖叫”,另一家粤派房企奥园则很好地诠释了广东人一贯低调务实的作风,然而,现在连它也坐不住了。

“前几年稳扎稳打,今年要厚积薄发。”有投资者告诉观点地产新媒体,在8月17日中国奥园地产集团股份有限公司中期业绩投资者会中,一反往常作风,主席郭梓文谨慎地向他们展示了奥园潜藏的愿景。

实际上,从今年上半年的业绩表现,已经可以观察得到奥园的一些变化。

截至2017年6月30日止六个月,奥园未经审核的合同销售金额约为165.2亿元,尽管在国内政策调控的背景下,这一成绩只是333亿年度目标的一半,但同比是大幅上升了56.9%。

“我们有信心超额完成全年目标。”郭梓文亦坚定地向投资者“打了个包票”。

同样,在奥园2017年中期业绩媒体发布会上,观点地产新媒体亦从执行董事兼营运总裁马军口中获知,奥园的全年合同销售目标已由年初的333亿元上调至360-370亿元的区间。

换下“稳扎稳打”的招牌之后,除了上调年度目标,奥园的愿景也正慢慢浮出水面。

规模愿景

正如郭梓文为奥园下的新定义“厚积薄发”,奥园在今年上半年取得了令他们满意的成绩。

截至2017年6月30日止六个月,奥园未经审核的合同销售金额约为165.2亿元;营业额约81.5亿元,同比增长25.8%。同时在毛利上,奥园亦有所进取,上半年实现毛利约21.9亿元,同比增长35.1%,毛利率约为26.9%,同比上升1.9个百分点。

尽管在国内政策调控的背景下,这一成绩只是333亿年度目标的一半,但奥园的管理团队却显得信心十足。在业绩会上,奥园执行董事兼营运总裁马军向观点地产新媒体透露上调后的目标,奥园下半年的货值大概是436亿元,“按照我们55%到63%的去化率,全年大概可以完成360- 370亿左右的份额”。

马军称:“我们今年全年的销售任务,预计肯定是能够达到的。”

他分析道,奥园的投资策略以一二线城市为主、三四线城市为辅,在一二线城市的布局上,“我们成功地避开了一些重点调控区域”。

他继而以今年获取的北京和深圳项目为例称:“目前我们所获取的项目,无论是北京项目还是深圳项目,都是现楼或者已经在售,延续了原来的老政策,所以我们基本上是不受影响的。”

马军认为,在此投资策略上,当一二线城市受到调控影响,三四线城市则能作为一个很好的补充,他向观点地产新媒体指出,在三四线城市的布局上,奥园以三四线城市的核心区域为主,“这样子可以避开在市场下滑情况下的风险”。

他续称,对于大多数的三四线城市来讲,今年的市场还是比较好的,政府还是去库存的,它的价格在今年的涨幅还是显著的。这样的话,对于市场的影响不是很大。

值得注意的是,受到市场环境影响,近两年,奥园在商业和住宅销售物业的比例也进行了调整。

2013年,奥园正式对外公布“商住双线发展”策略,其时广州楼市遭遇了限购、限贷、限价等政策的调控,恰因奥园商业物业中有大部分不限购、不限贷的公寓类产品,使其顺利成为调控楼市中的“新宠”。最终得益于商业项目销售的带动,奥园2013年录得销售100.38亿元,同比大幅增长约91%。其中,商业物业销售占全年总销售额约45%。

2016年十一黄金周以来,中国房地产行业已出台两轮“调控组合拳”,面对眼下调控的政策环境,在5月份,奥园副主席兼行政总裁郭梓宁接受观点地产新媒体专访时,曾坦诚商办物业的调控政策“会对市场的销售带来比较大的影响的”。

在2017年中期业绩会上,观点地产新媒体了解到,今年上半年奥园的商业和住宅销售物业的比例为32%和68%,住宅类产品的比重有所上升。

马军表示:“通过这两年的市场表现来看,明显地,住宅类产品去化的速度跟销售的业绩表现会更加优秀。所以,在住宅类产品上,我们加大了一定的比例。今年全年,我们仍然将维持在大概3:7的规模。”

跟投秘密

与以往不同,在前方的销售战场上,奥园表现得更为进取,与此同时,在后方的军营里,这家过去讲究“稳扎稳打”的粤派房企也正在备足弹药。

郭梓宁透露,2017年上半年,奥园通过招拍挂和并购的方式,一共获得20个项目,其中16个是通过股权并购方式获得。

5月份,在接受观点地产新媒体专访时,郭梓宁已透露出奥园的决心: “目前,虽然调控政策影响比较大,但是对于我们来说是弯道超车的好机会。”彼时其称,今年总的土地预算已由100-130亿元提升至200亿元。

“很多都干不下去了,将项目转出来了,我们手头上资金比较充裕,再加上银行对我们支持,融资比较容易,所以这种情况下,我们会并购比较多的优质项目。”郭梓宁说。

“7到12月份,我们正在洽谈的也有20多个项目。这些项目都在洽谈中 ,估计在第三季度末,也就是9月份基本上能够敲定。有一些能在今年出业绩,有一些可能是明年出业绩。”在2017年中期业绩会上,郭梓宁继续“爆大料”。

而对于未来的投地方式,郭梓宁表示会“两条腿走路”:“假如政府公开招拍挂的项目,有适合我们的,有好的,我们也会参与。但是,我们不会拿地王。对于市场上出现的并购项目,我们也会根据需求和布局,重点在粤港澳大湾区以及长三角等地区去并购新的项目。”

与此同时,奥园积极布局海外市场,今年新进入的海外城市包括加拿大温哥华和正在谋划中的香港“热土”,7月份,香港地政总署公布的马鞍山白石住宅地收到的标书中,其中一份来自奥园。

奥园副总裁兼国际投资集团董事、总裁陈嘉扬则透露:“中央政府今年提出发展粤港澳大湾区,这个地区会引来新的政策红利和发展机遇。奥园在大湾区的8个城市已经是有布局,香港和澳门是大湾区两个重要城市,奥园已经组建了在香港和澳门的开发团队,也会在这两个城市寻找合适的发展机会。对于香港市场,我们比较关注在市区的旧改项目。”

观点地产新媒体获悉,在土地储备上的积极进取,或许跟奥园正在悄悄进行的跟投机制实施有关。

当天有投资者告诉观点地产新媒体,实际上,奥园正在践行一个被称为“五人决策投资委员会”的投资机制,该委员会由五个人组成,在进行土地投资决策时,如果五个人一致同意,则只需要进行备案,否则项目将上升到董事会来进行决策。

值得注意的是,一旦五人达成一致意见,则必须对项目进行跟投。

该人士透露,奥园内部认为,该机制大大提升了投地决策效率,同时提高利润率和缩短开工周期。

据信该机制亦被奥园管理层寄予厚望,他们认为“这个机制是非常好的机制,希望机制的改变能适应规模的扩大”。

文旅上市

除去规模愿景和跟投秘密,奥园对中体的投标在近期掀起涟漪,市场极为关注。

7月5日,中国奥园宣布提交投标,拟收购国家体育总局基金管理中心所占中体产业集团约22.073%股本,投标费为5000万元。

一个月后,事情很快出现反转。8月10日,中国奥园发布公告称,由于双方未能共同协定投标文件所载列的条件,故拟收购国家体育总局基金管理中心所占中体产业集团约22.073%股本的投标将不会继续。根据投标文件,投标费5000万元将悉数退还予投标人。这意味着,中国奥园接盘中体产业的计划就此搁浅。

而奥园和中体的渊源,最早要追溯到1998年,时名广东金业集团的奥园凭借“建设体育社区”的构想,与中体合作开发了著名的广州奥林匹克花园项目。

在回应收购中体股权搁浅问题时,郭梓文显得并不遗憾,他表示:“由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧,我们最后放弃了投标。但是,通过这一次投标,我们觉得收获还是挺大的。对体育地产的运营方面,特别是体育小镇,通过这些招标我们积累了很多的经验,能为我们文旅项目、文旅集团今后的发展提供很多有益的经验。”

实际上,从2014年开始,奥园为文旅产业注入了不少精力。

今年5月,奥园曾与浙江省歌斐颂巧克力小镇集团签订合作协议,从而控股歌斐颂巧克力小镇项目。同时,奥园在清远英德也有巧克力小镇正在开发,且除了引进巧克力和红茶为支撑点,还会根据当地的产业进行整合,明年年底将建成开盘。

郭梓文直言看好特色小镇前景,其表示特色小镇业务为集团土地储备方面提供良好的支撑,在歌斐颂巧克力小镇上,浙江政府还为此提供了1000亩土地帮助扩大规模。

马军则透露,奥园2014年已开始发展文旅板块,目前已投入3亿,未来两年将继续投入10亿来发展该板块。

至于特色小镇未来的发展规划,郭梓文透露,奥园的文旅集团已搭建两年,按计划从今年开始,将用3年左右时间培养成有100亿营业额、能够独立发展的集团,且有分拆上市的规划目标。

以下为中国奥园地产集团股份有限公司2017年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:今年是奥园上市十周年,会不会进行特别派息?有报道说你们会做特色小镇,这方面能否透露一下?最后是关于退标中体,奥园还会拿资金来做特色小镇还是用于投地?

陈嘉扬:其实我们今3月份是有宣布特别派息的。按照2016年的财政年报,我们除了每股末期股息人民币9.7分,还有5.3分的特别股息。

所以,今年庆祝奥园上市十周年,我们除了稳定的派息政策外,派息比率一直是在30%- 35%之间。当然,派息也会考虑公司整体的运营情况和股东的回报,做出一个综合的考虑,希望我们下半年做好业绩,能够给市场、给投资者一个大的惊喜。

马军:奥园从2014年开始逐步发展文旅产业,现在我们落地的有韶关的项目和英德的项目(指奥园英德心花小镇、韶关奥园印象岭南),目前这两个项目的开发进展都非常地顺利。

2017年上半年,我们收购了歌斐颂巧克力小镇和安徽歙县的许村这样的古镇,这两个项目大概投入了有3亿元左右。在未来两年内,我们文旅产业,准备再投入10亿元左右的规模。

目前来看,文旅这一块的发展主要以五个方面为主。

第一个就是奥园的文体城,“文化+体育+综合体”的综合型的文旅项目;第二个就是特色小镇,以“小镇+产业”的模式来布局全国;第三个就是主题娱乐,以我们现在歌斐颂巧克力小镇为主要的IP,作为我们主题的娱乐;第四个方面就是我们的酒店;第五个就是我们的景区。大概是这样子的发展模式。

郭梓文:奥园以前跟中体有过合作,共同开发了奥林匹克花园,所以这一次中体的股权进行公开招标的时候,我们也参与了。

由于我们和中体在招标的条件上存在一些分歧,我们最后放弃了投标。但是,通过这一次投标,我们觉得收获还是挺大的。

对体育地产的运营方面,特别是体育小镇,通过这些招标我们积累了很多的经验,能为我们文旅项目、文旅集团今后的发展提供很多有益的经验。

现场提问:想问一下商业公寓这一块,和去年相比,入账好像下滑比较多,是不是受到商业公寓调控的影响?今年从销售金额来看和去年差不多,之后的入账情况是怎么样的?

马军:商业和住宅的比例是这样子的,我们之前强调的是35%跟65%的比例,上半年的表现大概是32%和68%。这个跟我们前期在拿地阶段对我们业态分布的指导有一定的关系。

另外一个,通过这两年的市场表现来看,明显地,住宅类产品去化的速度跟销售的业绩表现会更加优秀。所以,在住宅类产品上,我们加大了一定的比例。今年全年,我们仍然将维持在大概3:7的规模。

陈嘉扬:入账方面,其实去年我们完成了250多亿,所以现在我们已经锁定的全年可以入账的销售额大概是170亿。但是,这个速度会随着下半年的销售而产生一些变化。

现场提问:看上半年,公司补充土地储备主要以股权收购的形式去做,下半年也是股权收购比较多吗?为什么公开市场拿地比例会比较少?未来会不会也加大在公开市场拿地?

郭梓宁:我们今年上半年总共拿了20多个项目,其中通过招拍挂从公开市场拿的是扬州的项目和郑州的项目,其他都是通过股权并购取得的。

股权并购的都是现成的项目,项目都是以住宅为主,比较适应市场,市场销售方面是没有什么问题的,我们上半年并购的项目都比较优质。

这些项目都会在9月份开始可以进入市场,有一些已经在上半年开始销售。所以在并购上,今年的力度是大了一些。

接下来,我们也会是两条腿走路。假如政府公开招拍挂的项目,有适合我们的,有好的,我们也会参与。但是,我们不会拿地王。对于市场上出现的并购项目,我们也会根据需求和布局,重点在粤港澳大湾区以及长三角等地区去并购新的项目。

现场提问:公司上半年大概是花了80多亿补充土地储备,基本上都是放在二三四线城市的商住项目,新增土地储备都是二三四线城市的话, 会不会担心之后的销售?另外是商住之前有一些政策出台,会不会担心这方面的政策风险?

第二个问题,公司之前也有在香港入标拿地,香港现在的地价已经处于高位,公司会比较保守,还是之后会有什么策略?

马军:因为我们上半年收购的项目主要是位于粤港澳大湾区、华东和中西部核心区,这些三四线的城市主要是承接一二线热点城市的客户。本身这些城市的经济发展和人口总量有一定的基数,所以房价我认为还是有支撑的。

而且可以看一下今年市场总体的表现,在一二线城市受到调控的情况下,三四线城市的售价以及销售的总量有一个非常显著的发展。所以,我们觉得这些城市对于我们“以一二线城市为主、三四线城市为辅”是一个很好的补充。

第二个是商住这一类产品,今年的调控政策可以看到,上海的调控政策是非常严厉的,其他城市调控政策相对来说,我们认为还是比较温和。它主要是侧重于前期审批和后期在销售端不允许以类住宅的功能来进行宣传。

目前我们所获取的项目,无论是北京项目还是深圳项目,都是现楼或者已经在售,延续了原来的老政策,所以我们基本上是不受影响的。

在我们未来拿地的过程中,在一些热点的城市,尤其是政府已经放了风声,对于商业类的产品可能产生调控的项目,我们会慎重对待。

陈嘉扬:奥园目前在海外市场开拓,着重澳洲悉尼的住宅公寓市场。我们在悉尼已经有四个在售的项目。今年上半年,已经拓展到加拿大的温哥华,我们也会继续采取本土化策略,复制澳洲的成功经验。

刚开始也提过了,中央政府今年提出发展粤港澳大湾区,这个地区会引来新的政策红利和发展机遇。奥园在大湾区的8个城市已经是有布局,香港和澳门是大湾区两个重要城市,奥园已经组建了在香港和澳门的开发团队,也会在这两个城市寻找合适的发展机会。

对于香港市场,我们比较关注在市区的旧改项目。

现场提问:下半年,我们有没有融资发债的计划?

陈嘉扬:首先,在今年年初的时候,奥园打开了整个亚洲的债务市场,发了一笔2.5亿美金、超额认购超过十倍、发债利率6.3%的债。之后,我们也安排了一笔银团,就是俱乐部贷款,跟我们香港本地6家银行一起做的。

我们本身其实也在综合考虑,包括我们在融资方面的资金需求、市场的状况、经营成本,对境内、境外作出融资安排。

在三四线城市的布局上,我们以三四线城市的核心区域为主,这样子可以避开在市场下滑情况下的风险。

目前的话,三四线城市可以分两类。一类是一二线城市周边的热点三线城市,其实也已经受到调控的影响,限价限购是有一些影响。但是,对于大多数的三四线城市来讲,对于市场的影响不是很大。

现场提问:公司下半年的推售计划是什么?另外,考虑到调控政策,下半年完成销售目标有没有压力?第二个问题是关于5月份收购的歌斐颂小镇,能否透露更多的信息,比如奥园对这一个小镇有一个怎样的安排?

马军:我们下半年总共的货值大概是436亿。按照我们55%到63%的去化率,全年大概可以完成360- 370个亿左右的份额。那么,对比我们333亿的目标,这是我们的内控目标。

那么,如何完成这个内控目标呢?首先,奥园有清晰的投资策略和明确的产品战略。

奥园的投资策略,现在以一二线城市为主,但是在一二线城市布局上,我们成功地避开了一些重点调控区域。在三四线城市的布局上,我们以三四线城市的核心区域为主,这样子可以避开在市场下滑情况下的风险。

目前的话,三四线城市可以分两类。一类是一二线城市周边的热点三线 城市,其实也已经受到调控的影响,限价限购是有一些影响。但是,对于大多数的三四线城市来讲,今年的市场还是比较好的,政府还是去库存的,它的价格的表现在今年的涨幅还是很显著的。这样的话,对于市场的影响不是很大。

在投资的方式上,我们是以并购的这种形式为主。那么,并购的这种形式就能够有效地控制地价。那么在调控的压力下,能够缓解市场价格的压力。

从我们产品的策略上讲,我们的产品以刚需类的产品为主,包括一部分的刚性改善。这一部分政府在调控的过程中希望能够加快去化,所以我们的产品是适销对路的。

再一方面,我们现在经过各个专业线,经济化管理的长远发展,我们在产品的固化以及个人化的输出方面已经有了长足的进步。对于我们或者开发或者销售,提供一个很好的支撑。

最后是我们在营销方面确实做了一个非常周密的部属。那么,我们下半年的货值非常充足,我们的新品也比较多。所以我们整体今年全年的销售任务,预计肯定是能够达到的。

郭梓文:刚才提到的浙江歌斐颂小镇,这个是我们奥园文旅集团的产业布局。

奥园文旅集团在进行特色小镇的产业布局方面是迈出了实质的一步,浙江歌斐颂小镇获得了浙江省第一批特色小镇的命名,也是受到中央和浙江省政府表彰的特色小镇。这个小镇,我们将会按照巧克力的产业布局,按照5A旅游区的布局,进一步扩大它的规模。

奥园除了浙江的歌斐颂小镇以外,在英德我们也有一个巧克力小镇正在开发。明年年底,英德的这个巧克力小镇也会建成开园。

奥园文旅集团已经迈出了实质性的一步,它将会在特色小镇的发展方面,为集团提供土地储备方面的良好支撑。

现场提问:能否讲解一下IP要怎么样进行培养?它要跟其他的产业链有联动才可以达到有一个比较好的利润和营收。我们的特色小镇是持续地经营,还是等它成熟以后卖掉,或者进行怎么样的处理?

郭梓文:我们这个特色小镇主要是做产业的特色小镇,要根据当地的那个产业布局,整合当地的产业资源。

比如浙江的歌斐颂特色小镇,主要是以工业旅游、巧克力产品作为主要的支撑点。英德项目除了引进巧克力产业以外,还把当地的英德红茶作为一个支撑点,所以我们的每一个特色小镇都要根据当地的产业布局进行整合,产生1+1>2的效益。

目前我们看到包括歌斐颂小镇已经得到了政府的认同,最近政府也专门为歌斐颂特色小镇提供一千多亩的土地来扩大规模,我们也看到这个前景。

现场提问:对于文旅项目公司有没有预期,比如未来能带来的利润贡献能达到多大的比例。另外,下半年奥园在拿地资金方面的预算大概是多少,是不是还会集中在上半年所去的城市?

郭梓文:文旅集团我们已经搭建两年了,现在是步入了良性发展的阶段。我们也是按照它的规划,计划用三年左右的时间(从今年开始算),能够培育成为一个营业额达到百亿规模的企业,力争它能够作为一个企业独立发展的集团,有上市的规划目标。

郭梓宁:上半年,1至6月份拿了20个项目,7到12月份,我们正在洽谈的也有20多个项目。这些项目也是按照我们的布局,还是以粤港澳大湾区、长三角和华东区为主。这些项目都在洽谈中 ,估计在第三季度末,也就是9月份基本上能够敲定。

有一些能在今年出业绩,有一些可能是明年出业绩。

陈嘉扬:关于这个预算,我补充一下。从2016年以来的,奥园是唯一一家内房股,同时获得三家国际评级机构对信贷评级的一致调升,其中一个考虑点是,我们一般都会拿当年合同销售金的大概是40%-50%来购地。

不是说今年,而是我们过去这么多年都是稳健地购地。所以我刚才说了,同时间获得三家国际评级机构的调升是很不容易的,这也是一个比较好的记录。