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中骏中报会实录 | 黄朝阳:明年毛利率还是能够保持一定水平

点击次数:59  更新时间:2017-08-18 11:31 

虽然一二线限价还会持续一段时间,但在买地时中骏已将限价因素考虑进去,然后按25%的毛利率、12%左右的净利润来对地块做测评,因此即便限价也可以保证一定的毛利率。

观点地产网 盛夏8月,又是一年中报时。8月17日,中骏置业控股有限公司在香港举行2017年中期业绩会,出现在媒体面前的依然是董事局主席黄朝阳、执行董事兼副总裁黄攸权,财务总监兼公司秘书李少波等“熟悉面孔”。

虽然上半年全国多个热点城市出台了调控政策,令市场有所降温,但从销售情况来看,大多数房企均取得了同比较大增长的业绩,中骏亦是其中之一。

业绩会伊始,管理层在介绍上半年业务发展情况时,便将销售及利润的增长作为首要“亮点”提出。

在调控仍将持续的预期下,管理层依然强调,中骏会继续保持30%左右的毛利率,下半年推出300亿的新货,全年280亿销售目标暂时不变。

而除了地产主业的扩张,中骏也在今年开始了拓展新业务板块的计划,进军目前颇被看好的长租公寓市场。

目前中骏已在国内一二线城市拥有7000多间长租公寓,“我们现在规划是三年5万个房间,未来规划50万间,相当于1000个项目”。

毛利保持30%左右 280亿目标不变

中报显示,今年1-6月中骏合同销售额同比增长了31%至155亿元,平均售价18221元/平方米,同比上涨13%。期内销售收入82亿,同比增加41%,毛利率亦较去年同期提高了5个百分点至30.7%,核心利润9.39亿,增幅106%。

均价同比增长超一成无疑是中骏上半年毛利率明显上涨的重要因素,但抛出这一系列增长的数据后,现场就有媒体提出,目前多数观点认为下半年限价等调控仍将持续,而中骏的布局多在一二线城市,因此要保持同样的毛利水平或许会有难度。

对此,财务官李少波回应称,还是非常有信心在未来一两年将目标毛利率保持在30%左右,因为无论是一二线还是外溢市场,近两年的价格都在上升,而中骏下半年会继续推出位于一二线城市及其外溢市场的项目,因此下半年毛利率也基本可以维持目前的水平。

主席黄朝阳亦补充道,虽然一二线限价还会持续一段时间,但在买地时中骏已将限价因素考虑进去,然后按25%的毛利率、12%左右的净利润率来对地块做测评,因此即便限价也可以保证一定的毛利率。

其认为,限价政策更多只是减缓了房价涨幅,房价实际上仍在缓慢上涨。“基于这一点去拿地,明年的毛利率还是能够保持一定的水平。”

提及拿地,有着“闽系”基因的中骏上半年也十分积极地出现在了土地市场,加上7、8月份收获的土地,今年以来中骏已通过合作、招拍挂等方式揽下了全国多个城市34宗土地,需支付的权益部分达120亿,总土地金则约320亿,按500万平方米的总建筑面积算,这些土地货值已达830亿。

业绩会中,中骏方面强调新获取的这34块地没有一块是高价地,“我们拿地还是比较谨慎的”。对于下半年的拿地计划,管理层透露,在保持财务稳健的基础上,暂时还是按此前的150亿预算来推进,上半年已用了83亿,下半年拿地金额就是67亿。

至于下半年的推货及销售目标,中骏方面似乎也依然在按此前的计划行事。虽然规模已经成为行业的普遍诉求,上半年中骏业绩也实现较大幅度的增长,但管理层却表示,“现在的目标是280亿,暂时不改,到年底能够多完成一点就多完成一点,但这个目标是能够实现的”。

观点地产新媒体了解到,下半年中骏计划推货170万平方米左右,货值大概300亿。

而据李少波介绍,截止到6月底,中骏的土地储备大概在1200万平方米左右,货值超过1500亿元,若加上7、8月份新增的土地储备,目前总货值已达1900亿左右。

现阶段不考虑香港 长租公寓快速推进

如今谈及房企拿地,似乎总是会提到香港,今年2月份合景泰富联合龙光地产以破纪录价格拿下香港鸭脷洲宅地对市场造成的“余震”至今仍在持续。

值得一提的是,中骏与合景泰富在国内也是“老朋友”,已合作过不少项目,上半年合景泰富已高调入港,因而现场便有媒体问及,中骏是否也有出海之意。

对此,管理层坦言,前两年已考虑进入香港市场并参与拍地,却并没有收获,会继续关注,但目前暂时没有进入香港的考虑。

而除了拿地扩张,中骏也开始进军新的业务板块,众多开发商颇为看好的长租公寓市场便是其目标之一。

8月10日,中骏在其官微发布消息宣布,与美国长租公寓地产平台睿星资本(Greystar Capital)签署合作协议,计划未来三年内,在中国一、二线城市推出5万间长租公寓。

业绩会上,管理层也对此作出了更为详细的介绍。

观点地产新媒体了解到,中骏瞄准的是中高端白领人群,因此长租公寓定位也是中高端,而非目前市场上主要的刚需型产品。

包括已建成和在建的在内,目前中骏在国内已有7000多间长租公寓房间,而在三年5万间的目标之上,管理层定下的长远战略目标是50万间,按每个项目500间计算,相当于1000个长租公寓项目。

黄朝阳强调,规划的50万间长租公寓将主要分布在十个城市,包括北京、上海、深圳、广州,以及南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这些核心二线城市。

另外,有媒体提及股价问题。过往一年,中骏的股价也呈现出一路上扬的态势,去年8月30日股价1.85港元,截至今年8月17日业绩会当天,中骏的股价已上涨至3.78港元。

但管理层对公司股价的表现似乎并不算满意,仅今年3月份,作为中骏董事局主席的黄朝阳就曾6次增持公司股票。

观点地产新媒体查阅资料发现,目前中骏的总市值为129.42亿,市盈率5.5932,近一年股价最高记录为4.03港元。

对于公司的股价及估值,黄朝阳直言觉得还是被低估的:“像碧桂园这些公司的PE(市盈率)已经十几倍,所以中骏的PE肯定被低估。”

同时,其表示对公司发展有信心,若未来有适当机会还是会考虑增持。“我们的派息是5%,现在做生意回报有5%也不容易。”

以下为中骏置业控股有限公司2017中期业绩会现场问答实录:

现场提问:中骏于一线城市的销售占比在48%左右,未来会拓展到二三线城市吗,这些城市的比例会增加吗?

管理层:我们从2013年底开始布局一二线城市,如果从预售来说,去年一二线城市贡献持续增加,今年交房以一线城市为主,二线城市少一点。但是未来整体的趋势是,一线、核心二线城市和外溢市场这部分的合同销售和确认收入会进一步上升。

现场提问:中骏的均价增长较多,今年毛利率也非常高,这个毛利率会不会一直保持这个水平?

管理层:如果看我们的土地储备分布,一二线城市的土地储备占到了四分之三左右。去年年中毛利率是25.7%,今年是30.7%,还是非常有信心这一两年的目标毛利率达到30%左右,这个水平还是可以保持的。

下半年预计推出的项目是一二线城市及外溢市场这部分,但无论是一线还是二线还是外溢市场,过去一两年的价格都在上升,下半年预计的毛利率也基本可以维持目前的水平。

现场提问:上半年中骏拿了14宗地,下半年还会继续保持这种积极的态势拿地吗?中骏很多项目有跟合景泰富合作,目前合景泰富已经进入香港了,中骏会考虑进入香港吗?

管理层:我们截止到昨天刚好买了34块土地,大概是320亿的资金,因为很多地是和别人合作的,所以中骏大概花了120亿,500万平方米的楼面面积,这些土地货值大概有830亿。

我们之前就有考虑到香港,前年、去年都有参与拍地,但还是没有拿到,这个时点暂时没考虑,因为香港的价格还是比较高,我们还是会继续关注。

现场提问:下半年的拿地计划是怎样的?

管理层:我们有整年的拿地计划,今年上半年的34块地全部是以底价和低价取得,没有一块是高价地,我们拿地还是比较谨慎的,只是研究的面比较大,所以拿地的机会就相对多一点。全年拿地预算是150亿,上半年用了83亿,下半年是67亿。

现场提问:意味着你们不看好下半年市场,没有上调拿地预算?

管理层:也不是,要看整个财务方面的情况,不会说下半年会花很多钱来买地,会做一个平衡,毕竟中骏是一家财务比较稳健的公司。但也要看销售,如果销售额增长更大,可能会多买一些土地,如果没有就按照全年预算拿地。

现场提问:现在房企都在做规模,中骏在销售方面有没有目标?

管理层:现在的目标是280亿,暂时不改,到年底能够多完成一点就多完成一点,但是这个目标是能够实现的。

现场提问:下半年推的货值有多少?

管理层:下半年基本上会推170万平方米左右,从货值来说大概是300亿。

现场提问:这170万平方米的去化率预计会有多少?

管理层:几个月前说全年的货值 450亿,我们的目标是280亿,当时从金额来算去化率是62%左右,上半年去化比这个高。因为整个上半年完成目标超过一半,55%左右,下半年只要完成45%左右。如果要完成280亿的目标,去化率只要50%左右就可以,但是我们相信最终完成的比例肯定不止50%。从以前的经验来讲,我们全年完成的去化率都可以保持在62%以上。

现场提问:限价对于中骏有什么影响,对于未来的均价有什么影响?

管理层:限价现在是一线城市比较严格。

我们认为一线城市限价还会持续一段时间,包括一些核心二线城市,但是现在我们在买地的时候已经把限价因素考虑进去,现在已经不按市场二手房的价格来判断买地价格,会按照政府限价的标准来买地。

比如说今年上半年买的34块地里有一些是限价的,我们是按照限价测算地价多少合适,所以还是能够保持一贯的测算要求。例如25%的毛利率,净利润在12%左右,这是我们内部测试指引。

限价政策会持续存在,但是价格也会逐步上升,只不过不会升那么快,原来可能一下子涨了30%,现在都是3%、5%地上涨,也还是在上涨。基于这一点去拿地,明年的毛利率还是能够保持一定的水平。

现场提问:这会不会导致推盘节奏没以前那么快?

管理层:二、三线城市还是照样快开盘、快推盘的节奏,因为买地的时候已经把限价考虑进去了,如果做出来还是卖这个价格也没问题。比如现在二手房是每平方米2万元,限价是1.5万元平方米,我们买地按照1.5万元测算,不是按照2万元平方米测算。

现场提问:之前买的地就算限价也能够保证25%的毛利率吗?

管理层:是的,之前的地价比较低。

现场提问:一线城市会不会捂盘?

管理层:一线城市如果产品想卖的还是会卖,因为我们高周转快开发的是在二、三线称,一线城市原来定位是继续持有的,就继续持有。

现场提问:现在三四线城市会承担一些一二线城市的外溢需求,价格也有往上涨,中骏下半年在这些城市的土地投入会不会加大?

管理层:我们都会关注。第一,买地的金额计划基本不变,除非销售增长很快,钱多了就可以适当加大一些比例。但是二三线城市我们已经关注了,今年买的地大部分都在二三线,主要是二线城市,我们有一些三线城市是一线城市的外溢。

现场提问:你们有说比较看好长租公寓市场,在这一块有没有什么计划?进展如何?国内已经有很多企业加入长租公寓市场,中骏在这个时间点加入会不会担心迟了一些?

管理层:经过多方市场调研分析和考察,我们进入的是中高端长租公寓,和现在市场上很多企业主要做的中低端、刚需为主的长租公寓产品有很大差异。

我们在8月4日和美国睿星资本签订了战略合作协议,全面在中国发展长租公寓。我们现在规划是三年5万个房间,未来规划50万间,相当于1000个项目,因为每个项目的量差不多是500间,这是我们的战略规划。

现场提问:目标人群是哪些?

管理层:中高端的白领。

现场提问:中骏上半年做了一些对冲动作,未来会不会考虑做一些人民币和外币的融资,未来的计划是什么样的?

管理层:去年其实我们可以减少外币贷款,因为今年人民币贬值的压力有放缓的迹象,我们上半年发了5亿美元的债。从占比来看,今年外债占比要比去年高。

从对冲来讲,因为我们财务管理一直要求稳健,去年人民币贬值比较厉害,所以当时做了一笔债去对冲。现在的外债大概在13亿美元左右,已经做了7.5亿,比例是50%左右,我们觉得这个比例是比较合适的。这几个月人民币升值了,我们上半年发的那个债现在和美元做对冲,一直在观察市场的走向。

现场提问:如果下半年比较有压力就会继续做对冲吗?

管理层:也不一定,人民币升值的时候不做,贬值的时候才做,最终还是要看整个对冲的价格,要看长期的价格是什么样的。如果长期贬值期望没有减少,光是现价涨上去,成本也会很高。

现场提问:能不能透露做的那笔对冲债的成本是多少?

管理层:去年我们做了两三次,每次的价格都不一样。比如第一次是7月份左右,当时人民币贬值没这么厉害,成本就相对没这么高,但是到第四季度成本就相对比较高,不同时候不同。现在肯定会比去年便宜,但是也不是升值了以后做对冲就便宜很多,不是这个概念。

现场提问:根据港交所的数据,黄主席在今年3月份6次跟投公司股票,在未来有没有继续跟投的计划?

管理层:我还是有信心,对公司非常有信心,如果有适当的机会还是会。

长租公寓我补充下,目前中骏50万间 长租公寓主要规划分布在十个城市,北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这些核心二线城市。

现场提问:最近有没有实打实的项目?

管理层:有,现在大概已经有7000多间,包括建好的和在建的。

现场提问:是在一线城市?

管理层:现在一、二线城市都有。

现场提问:目前中骏的股价已经翻了一倍,你会觉得是被低估还是怎样?

管理层:我觉得还是被低估的,PE到现在只有5倍多。现在像碧桂园这些公司的PE已经十几倍,所以中骏的PE肯定被低估,所以我还是会考虑增持。我们的派息是5%,现在做生意回报有5%也不容易。

现场提问:中骏在四大经济圈里面珠三角的配置算是最少的,原因是什么?

管理层:我们今年在佛山有一个项目,在惠州也买了两块地,我们在加速布局,深圳龙岗区还有一期没有开发的项目,我们还是看好整个广东市场,特别是现在大湾区的建设。

现场提问:公司中期派息港币6分,去年没有派中期息,今年为什么派?未来会上调派息比例吗?

管理层:2015年年中有派息,当时是第一次派中期息,派了5分。去年只是把整个派息放到年底才派,接下来希望有比较稳定的派息政策,中期和末期都会考虑。如果按照去年核心利润的派息比例来讲,我们派了35%,全年派了1.4港元,今年全年不会低于35%的比例。